פסק-דין בתיק ו"ע 22985-06-10

הרקע

1.         לפנינו ערעורים, שהדיון בהם אוחד, על החלטות המשיבה לפי חוק יישום תוכנית ההתנתקות, התשס"ה-2005 (להלן - החוק) לגבי המערערים 1 ו-2 (להלן - גולדברג), המערערים 3 ו-4 (להלן - וולף),  וכן המערער 5 (להלן - סופר).

            הדיון בערעורים אוחד הואיל ובכולם מתעוררות שאלות משפטיות זהות, הנוגעות לפיצוי לשוכר בדיור הציבורי על פי סעיף 38 לחוק ביחד עם סעיף 5 לתוספת השנייה לחוק.

2.         עניינם של הערעורים, החלטות המשיבה לפיהן המערערים אינם זכאים לפיצוי בשל שכירות בדיור ציבורי עבור מגוריהם בקרוואנים בישוב המפונה כפר דרום, הואיל ולא נתמלאו לגביהם כל התנאים שבסעיף 38 לחוק.

            יצוין, כי ההחלטות נשוא הערעורים ניתנו על ידי המשיבה לאחר שניתנו פסקי דין בעתירות מנהליות שהגישו המערערים על החלטות הועדה המיוחדת בעניינם, ולאחר שניתן בחודש ינואר 2010 פסק דין של בית המשפט העליון ברע"א 8803/08 אביחי כהן נ. ועדת הזכאות (להלן - פס"ד אביחי כהן), המתייחס לפיצוי לשוכר ציבורי על פי סעיף 38 לחוק.

המסגרת הנורמטיבית

3.         סעיף 38 לחוק קובע פיצוי ייחודי ל"שוכר ציבורי", להבדיל משוכר פרטי, מתוך חזקה כי לא דין הזכות שקמה לשוכר הציבורי כדין זכותו של השוכר הפרטי.

            בית המשפט העליון בפס"ד אביחי כהן, בפסקה 9 לפסק הדין,  מתייחס לרציונאל העומד מאחורי ההבחנה בין שוכר ציבורי לבין שוכר פרטי:

            "החוק אינו מפצה כל שוכר פרטי שפונה מגוש קטיף, אלא רק שוכר בדיור הציבורי. הטעם לכך הוא כי בנכסים ציבוריים הייתה האופציה לרכוש את הבית. ... טעם נוסף הוא, כי בשכירות הציבורית נוהגים השוכרים בבית מנהג בעלים ומשקיעים בו כספים, וזאת מפני שאין הם חוששים מחרב הפינוי, וכי השוכר הציבורי נהנה ממעמד משפטי מיוחד כאשר עושה שימוש הוא בנכס ציבורי אשר המדינה החליטה לפי שיקוליה להגשים באמצעות השכרתו ערכים חברתיים ולאומיים".

4.         סעיף 38 לחוק קובע:

            "(א) בסעיף זה, "בעל זכות שכירות בדיור ציבורי" - ישראלי בעל זכות שכירות שאינה חכירה, לגבי בית מגורים ביישוב מפונה, על פי חוזה שכירות כמפורט להלן, שנחתם לפני היום הקובע:

            (1) חוזה בין בעל זכות השכירות לבין חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, או ההסתדרות הציונית העולמית, שנחתם מכוח חוזה בינה לבין המדינה;

            (2) חוזה בין בעל זכות השכירות לבין האגודה השיתופית ההתיישבותית של היישוב שבו נמצא בית המגורים, שנחתם מכוח חוזה בינה לבין גורם המנוי בפסקה (1), שהורשה לכך לפי חוזה בינו לבין המדינה.

            (ב) בעל זכות שכירות בדיור ציבורי שמרכז חייו ומקום מגוריו הקבוע כדין, ביום הקובע ובמשך שנתיים רצופות לפחות לפני היום הקובע, היה בבית המגורים שלגביו יש לו זכות כאמור, זכאי לפיצוי שסכומו יחושב לפי הוראות סעיף 5 בתוספת השנייה".

5.         משנקבעה זכאותו של מתיישב לפיצוי לפי סעיף 38 לחוק - יחושב סכום הפיצוי לפי הוראות סעיף 5 לתוספת השנייה לחוק.

 אין צריך לומר כי מי שאינו עובר את "משוכת" הזכאות הקבועה בסעיף 38(א) -  לא יחולו עליו ממילא הוראות סעיף 5 האמור, והוא ייחשב כשוכר פרטי, עם כל המשתמע מכך.

6.         מלשון סעיף 38 לחוק עולה, כי תנאי מהותי לזכאות לפיצוי בשל שכירות בדיור ציבורי הוא כי ניתנה הרשאה מאת גוף ציבורי המנוי בסעיף לבעל זכות השכירות בבית המגורים, וזאת מכוח "שרשרת" רציפה של הרשאות חוזיות, שבקצה האחד מצויה המדינה (באמצעות הגופים המנהלים מטעמה), בקצה השני מצוי השוכר, ובתווך יכולה לבוא האגודה השיתופית של היישוב המפונה.

 בהעדר הרשאה כאמור, אין אופי ציבורי למגורים בבית המגורים ואין זכאות לפיצוי לפי סעיף 38 לחוק.

7.         מפסיקת בית המשפט העליון בפס"ד אביחי כהן עולה , כי אמנם אין הכרח שחוזי השכירות המתוארים בסעיף יהיו כתובים וחתומים, אולם בית המשפט קובע במפורש כי  תנאי מהותי להוכחת הזכאות לפיצוי, העומד מאחורי רציונאל הפיצוי, הינו הוכחת קיומה של הרשאה ספציפית על שם השוכר מאחד הגופים המנהלים - עמידר,  חברת שיכון ופיתוח,  או ההסתדרות הציונית: